中国1万亿美元的过剩住房出路在哪里？
重点内容 中资地产商可能会参与在35个城市展开的保障性住房计划，以消化过剩库存，而待售空置住房的总价值约为1万亿美元。这些商品房的收购价格或将远低于市价，但这有助于地产商摆脱这场房地产冲击。 中资地产债（主要是离岸债务）将在2024年迎来到期高峰，但由于违约和展期，压力已大幅减轻。在万科的大股东确认提供支持后，高评级地产商债券的压力可能已有所缓解。富力地产、华南城和新城等部分地产商明年到期的债务可能仍然存在问题。 中国最大的35个城市的待售空置商品房总计3.16亿平方米，价值1万亿美元，在这些城市有楼盘的地产商可能最终将会将未售出的商品房转化为保障性住房，以消化库存。 这⼀想法在太原、大连和哈尔滨可能颇具吸引力，因为这些城市的库存消化周期已升至6-11年。《关于规划建设保障性住房的指导意见》在8月首次提出，并于10月底传达给各地方政府领导执行，预计政策制定者将收购和改建闲置房产，并将其改造为保障性住房。该指导意见规定，房产的收购将按市场化原则进行，但 我们认为成交价格将低于市价，因为地方政府不愿意承担更多债务 。住房供应过剩城市一览富力地产在中国住房库存积压最严重的四个城市的敞口最大，占其土地储备面积的12%。将这些存量商品房打折卖给政府有望大幅缩短库存消化周期。在我们追踪的民营地产商中，世茂在35个存在供过于求问题的城市中敞口最大，为29%，接下来是万科和龙湖，分别为26%和21%。后两家公司可能会将住房库存变成急需的现金，打消市场对其债务再融资能力的疑虑。国有地产商华润置地、中国金茂、中国海外发展和保利置业的敞口为27%-30%，因此也有可能这样做。华润置地的保障性租赁住房房地产投资信托(REIT)已经上市。
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