合肥取消土拍限价，热门地块竞争加剧，地王或再回归
在取消限购限售10天后，安徽省会城市合肥取消了土拍限价和摇号。 解开了本轮地产调整周期的层层“绳索”，合肥成了第一个对房地产“不设防”的热点城市。 9月26日，有消息称，合肥土拍政策要进行调整，包括取消地价限制，取消摇号政策，恢复开发商举牌。 合肥公共资源交易中心的工作人员回复《凤凰WEEKLY地产》称，还未接到相关通知。但多家开发商人士向《凤凰WEEKLY地产》确认了此消息。 取消限价，一时间，“地王”归来的声音再起。 2016年，火热的楼市催生出二线城市的四小龙，合肥便是其中之一。 当年6月，合肥被国务院批为长三角副中心城市，加速了当地楼市的沸腾。早在当年年初，楼市就已经开始急速升温。投资客和购房者便已大量恐慌性入市，楼市库存急剧下滑且房价暴涨。截至6月底，合肥市住宅库存19864套，去化周期仅为2.2个月，房价也从7000元/平米涨到15000元/平米，翻了一倍还多。 2016年上半年合肥土地出让面积5527.64亩，超过2015年住宅出让的4590亩。短短一年内，合肥的土地市场出现了11宗全国总价地王、单价地王和溢价率超过100%的三高地块。 此番土地市场重回较为宽松的政策环境，不免引人遐想。 “热门地块的地价肯定会上涨。”一位合肥开发商人士向《凤凰WEEKLY地产》表示，“还是要看位置。” 这其实与上半年合肥土拍的趋势一致。 据了解，2023年，合肥新增土地供应3949亩，约为2022年全年供应的40%，成交2768亩，约为2022年的42%。 根据世联行的报告，上半年合肥土地市场整体呈现比较火热的状态，房企普遍缺地，意向九区优质地块，竞品质频发，但普通地块连摇号的机会都没有。九区上半年平均楼面价为9452元/平方米，同比上升5%，创成交楼面均价新高。 新政发布后的9月28日，合肥共有两宗地正式开拍，分别为瑶海区YH202309号地块、包河区BH202309号地块。 “这两幅地块是之前遗留的地块，所以现在还是用的之前的政策。”一位合肥市场人士称，新政的效果还要再等一等。价高者得 近两年合肥的土拍政策变化频繁。 合肥的土拍规则是限地价，竞品质，摇号。 但近两年，每年的土拍规则都会有一定的调整。 比如今年，在取消土拍限价之前，合肥就对土拍中的相关规则进行重新规定。不再显示地块的毛坯限价，由之前的毛坯交付，再次调整加回精装；竞品质满分也恢复到2022年的120分，恢复装配率奖励，暂未出现要求现房销售地块。 在一系列的政策要求下，一些地段较好的地块开始了激烈竞争。 比如，8月31日的土拍，虽然只有1宗住宅地，但却1秒触顶，41家房企竞品质。 像市区、肥西住宅地块，基本需要竞品质摇号，而滨湖、包河等部分大热门地块，更是引发二三十家房企抢夺，但另一方面，新站、北城等区域土地市场则比较惨淡，半年度未曾成功出让过1宗住宅地块。 一位合肥开发商人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“在合肥拍地的时候，好的地块竞品质都要搞到满分，像地源热泵、新工艺新工法等要加分加满。然后拍到限价，最后还得剩下十几家企业参加摇号，我们公司每个月都报名，都抢不到。” 他所在的企业2022年才进入合肥，但手握资金却在一年时间里甚少有斩获。 “前期深耕的企业拿地还是有优势，像龙湖、伟星、保利、华润、招商、中海，这些企业是拿地主力。另外，一些新进入合肥，并无开发根基的企业也会选择与这些早期深耕的企业进行合作，这样这些企业即便没有拿地，但凭借着对合肥市场的熟悉和操盘能力获取项目。” 但这样的联合开发模式，恐怕难以继续。此次土拍规则调整后，原则上不允许联合竞买和联合开发。对新进入的企业和原先深耕的企业来说，都提出了更大的挑战。 也有业内人士表示：“外地的机会也有的，以前大家面对的摇号确实都有不确定性。放开后，就是看谁有资金实力了。” 这次调整后，土拍变成了一个“价高者得”的市场，这给了上述急于拿地的房企们一展拳脚的机会。 当然，“地王重现江湖”的声音也随之而来。 安徽省房地产业协会副秘书长郭红兵向《凤凰WEEKLY地产》表示：“这次土拍限价和摇号取消之后，那些热门区域的地块的地价还是会涨的，但是这对市场没什么促进作用，更多的是对企业端的影响。”安徽国资直面龙头房企 在这一轮周期中，地方国资接过民营企业的接力棒，不管是销售额还是在土拍市场托底，国资都实现了进击，安徽也不例外。 2022年合肥销售榜单中，本地的安徽置地、高速地产、合肥城建都进入了前十。 其中，高速地产已经将触角伸向了上海。 2022年，在上海第三批土拍中，安徽高速地产集团和安徽安联高速公路有限公司组成的联合体以约50.5亿元的总价，竞得浦东唐镇地块，楼板价为4.3万元/平方米，溢价率9.43%。 目前，安徽高速布局的主要项目在安徽省境内城市，如合肥、芜湖、安庆、黄山等，省外则是以上海和浙江为重点拓展地区。 上一个搅动风云的安徽企业还是恒泰集团，他们甚至将总部迁到了上海，并且已经实现了全国化布局，创始人程宏公开表示：“要做有野心的成吉思汗，不做守城的宋徽宗。” 恒泰曾经的员工告诉《凤凰WEEKLY地产》：“老板以前认为谁圈地多就是未来的王，活下来的都是胆子大的。房地产到最后是大而不能倒，政府不会让排名前20企业的随便倒下。” 因此，恒泰在三四线圈了大量的土地，但最终没能熬过这一轮周期，不断出现停工、逾期交房、烂尾等问题。 另一个合肥前十的企业安徽置地，虽然现在不是国资企业，但其也是从国资背景中走出的。这家公司前身为安徽省邮电物业发展有限责任公司，2015年才更名为安徽置地投资有限公司，变成了民营身份。 2013年到2016年间，安徽置地在合肥开发的商品住宅项目并不多，反而开始对外扩张，先后进入黄山、安庆、芜湖、杭州、海宁等地。 此轮调控后，安徽置地又将目光转移到了合肥，从2021年3月到2022年9月，在合肥共拿下7块地，去年实现了103亿元的销售额，位居第二位，2021年，这个数字仅仅为20亿元。 2023年上半年，安徽置地和安徽高速在合肥仍旧保持着较高的市场占有率，销售分列第3和第6，成为前十中仅有两家的本地企业。 而在拿地榜单中，合肥城建以35亿元的拿地金额位列第一，合肥城改、肥西产城控股、安徽建工也进入前十，安徽国资仍旧保持着凶猛的势头。 对于这些在合肥已经扎根并实现了规模发展的企业，此次土拍政策的调整，将会给它们一个与全国化龙头企业直面硬碰硬的机会。热门地块的争夺，将会是之后合肥土拍的看点。 郭红兵告诉《凤凰WEEKLY地产》：“其实放开土地限价对各家企业都是公平的，就看能不能接受。在土地价格有可能上涨的这种情况下，（就看）你的产品和做销售的能力能不能跟得上。不过，即便是土地价格上涨，在现在的市场环境下，上涨的空间也不是特别的大，无论对什么企业，都有压力。”市场难动 2023年8月份合肥新建商品房依然量价齐跌，但整体跌幅收窄。从具体区域来看，在成交面积方面，9区呈5涨4跌，其中包河区成交面积涨幅最大，环比涨36%，庐阳区跌幅最大，环比跌超40%，经开区和高新区成交面积环比均跌超30%。 在土拍规则调整之前，合肥已经对楼市进行了全方位的放松。 9月15日，合肥市人民政府发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，对限购限售限价进行调整。 新政发布后效果明显。 根据合肥当地媒体走访发现，新房部分楼盘到访量成倍增加，楼盘给出提前冻资、认购有折扣等优惠活动；二手房成交量明显上升，价格止跌回稳，呈两极分化现象，次新房品质楼盘受欢迎。 贝壳找房二手房交易数据显示，新政后，二线城市成交量整体增加29%，其中合肥增加54%；带看量整体增加17%，合肥增加20%以上；新增挂牌整体增加，换房需求增强。 二手房方面，合肥成交已连续两周达600套以上。其中，9月24日成交142套，成交量呈攀升趋势。 不过，这次土地政策的调整是否会传导到楼市，多位受访者都表示不太可能。 合肥一位市场人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“现在合肥是买方市场，不会因为土地的价格受到影响，一些比较热门的区域，地价高低都会受到追捧，一些比较偏冷门的区域，给什么政策，市场也没有太大的起色，所以土地政策的调整，对市场并没有直接的刺激作用。” 传统的“金九”已经临近末期，“银十”即将到来，利好政策尽出的合肥如果能抓住这个风口，或许可以为其他城市进一步的政策释放带来好的信号。
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